Avaliação de imóveis em
herança indivisa

Milhares de imóveis parados em
impasses sucessórios

Estima-se que cerca de 3,4 milhões de prédios rústicos e aproximadamente 500 mil habitações urbanas se encontrem retidos em heranças por partilhar em Portugal. Na maioria dos casos o bloqueio não resulta de litígio declarado, mas da ausência de acordo quanto ao valor a atribuir ao imóvel.

Enquanto esse valor não estiver fixado com fundamento técnico, a partilha não avança, o imóvel não entra no mercado e os encargos continuam a correr por conta de todos.

Lei n.º 49/2026,
de 17 de agosto

Foi publicada a 17 de agosto de 2026 a Lei n.º 49/2026, aprovada em votação final global na Assembleia da República a 17 de julho e promulgada a 7 de agosto. O diploma constitui uma autorização legislativa que habilita o Governo a criar o Regime Legal do Processo Especial de Venda de Coisa Imóvel integrada em Herança Indivisa e o Regime Legal da Arbitragem Sucessória determinada pelo autor da sucessão, bem como a introduzir alterações ao Código Civil, ao Código de Processo Civil e ao Regime da Procriação Medicamente Assistida.

O novo processo especial, de natureza urgente, permitirá que qualquer herdeiro, o cônjuge meeiro sobrevivo ou o testamenteiro com poderes de partilha requeira judicialmente a venda de imóvel integrado em herança indivisa, sem necessidade do consentimento dos restantes. Existindo processo de inventário pendente, o pedido poderá ser apresentado de imediato. Nos demais casos, exigir-se-á o decurso de dois anos sobre a abertura da sucessão. Ficam ressalvadas as situações em que tenha sido celebrada convenção de indivisão, em que o direito à partilha não possa ser exercido ou em que a herança se encontre em situação de insolvência, prevendo-se ainda proteção da casa de morada de família. Havendo herdeiros incapazes ou ausentes, a venda dependerá do consentimento do Ministério Público e de autorização judicial.

O diploma prevê igualmente que a administração da herança e as funções de cabeça-de-casal possam ser confiadas a outra pessoa por deliberação de maioria simples dos herdeiros, com ressalva dos casos em que o cabeça-de-casal seja o cônjuge sobrevivo e sem prejuízo das regras próprias aplicáveis quando exista testamenteiro com poderes de partilha.

Sem avaliação,
o processo não avança

Havendo acordo entre todos os herdeiros, a venda poderá avançar pelo preço acordado. Não existindo consenso, caberá ao tribunal fixar o preço-base a partir de avaliações independentes, podendo os herdeiros que discordem juntar avaliações alternativas. A avaliação deixa de ser um documento informal ou opcional e passa a constituir um elemento processual estruturante.

O valor fixado tem consequências diretas. Determina o preço-base da venda em leilão eletrónico e, por essa via, condiciona o montante que virá a ser repartido pelos interessados e o preço pelo qual o imóvel poderá permanecer na esfera familiar. O imóvel não poderá ser vendido por valor inferior ao preço-base fixado, ainda que o tribunal possa determinar a sua redução faseada e repetir o procedimento caso o leilão fique deserto. Aos herdeiros e ao cônjuge meeiro é reconhecido o direito de remição, ou seja, a faculdade de adquirir o imóvel pelo preço efetivamente alcançado na venda, mesmo após redução do preço-base, com prevalência sobre direitos de preferência de terceiros. Um número mal fundamentado penaliza toda a partilha.

Porque o processo pode ser desencadeado por um único interessado, a avaliação é também um instrumento de defesa. O herdeiro que se opõe à venda, ou que discorda do valor proposto, pode apresentar uma avaliação alternativa e devidamente fundamentada para influenciar o preço final.

Cinco
situações concretas

Partilha com tornas entre herdeiros.

Inventário, judicial ou notarial, com desacordo sobre valores.

Cessão de quota hereditária entre herdeiros.

Venda de imóvel da herança, para fixar o preço.

Financiamento pedido por um herdeiro para pagar tornas.

O VPT serve para o IMI,
não para partilhar

O Valor Patrimonial Tributário resulta de uma fórmula do Código do IMI, que combina um valor base por metro quadrado com coeficientes de afetação, localização, qualidade e vetustez. Reflete a data da última avaliação matricial e não observa o mercado atual.

Quando a partilha se liquida pelo VPT, quem recebe tornas recebe sobre um valor que não é o de mercado. A diferença não desaparece, muda apenas de bolso. Em imóveis com avaliação matricial antiga, essa diferença pode ascender a várias dezenas de milhares de euros.

Um relatório que
resiste a escrutínio

Os relatórios são elaborados por Perito Avaliador de Imóveis com registo ativo na Comissão do Mercado de Valores Mobiliários, em conformidade com as European Valuation Standards na edição de 2025 e com o Regulamento da CMVM n.º 2/2015, ao abrigo da Lei n.º 153/2015, de 14 de setembro.

Cada relatório identifica a amostra de comparáveis utilizada, explicita os critérios de homogeneização aplicados e declara os pressupostos e limitações considerados. É essa fundamentação que permite ao documento ser verificado por todos os interessados e apresentado a cartórios notariais, conservatórias e tribunais.

Avance com a partilha

Envie a caderneta predial e indique a finalidade da avaliação. Recebe a proposta no próprio dia.