Avaliação de imóveis em
herança indivisa

Milhares de imóveis parados em
impasses sucessórios

Estima-se que cerca de 3,4 milhões de prédios rústicos e aproximadamente 500 mil habitações urbanas se encontrem retidos em heranças por partilhar em Portugal. Na maioria dos casos o bloqueio não resulta de litígio declarado, mas da ausência de acordo quanto ao valor a atribuir ao imóvel.

Enquanto esse valor não estiver fixado com fundamento técnico, a partilha não avança, o imóvel não entra no mercado e os encargos continuam a correr por conta de todos.

Lei n.º 49/2026,
de 17 de agosto

Foi publicada a 17 de agosto de 2026 a Lei n.º 49/2026, aprovada em votação final global na Assembleia da República a 17 de julho e promulgada a 7 de agosto. O diploma constitui uma autorização legislativa que habilita o Governo a criar o Regime Legal do Processo Especial de Venda de Coisa Imóvel integrada em Herança Indivisa e o Regime Legal da Arbitragem Sucessória, bem como a introduzir alterações ao Código Civil e ao Código de Processo Civil.

O novo processo especial permitirá que qualquer herdeiro promova judicialmente a venda de imóvel integrado em herança indivisa, sem necessidade do consentimento dos restantes, decorridos dois anos sobre a abertura da sucessão. Ficam ressalvadas as situações em que tenha sido celebrada convenção de indivisão, em que o direito à partilha não possa ser exercido, ou em que a herança se encontre em situação de insolvência, prevendo-se ainda proteção da casa de morada de família.

O diploma prevê igualmente que a administração da herança e as funções de cabeça-de-casal possam ser confiadas a outra pessoa por deliberação de maioria simples dos herdeiros, com ressalvas quando o cabeça-de-casal seja o cônjuge sobrevivo ou exista testamenteiro designado.

Seis
contextos concretos

Escritura de partilha em cartório notarial.

Processo de inventário, judicial ou notarial.

Habilitação de herdeiros que inclua bens imóveis.

Cessão de quota hereditária entre herdeiros.

Liquidação de Imposto do Selo e apuramento de mais-valias em IRS.

Financiamento pedido por um herdeiro para pagamento de tornas.

O VPT serve para o IMI,
não para partilhar

O Valor Patrimonial Tributário resulta de uma fórmula do Código do IMI, que combina um valor base por metro quadrado com coeficientes de afetação, localização, qualidade e vetustez. Reflete a data da última avaliação matricial e não observa o mercado atual.

Quando a partilha se liquida pelo VPT, quem recebe tornas recebe sobre um valor que não é o de mercado. A diferença não desaparece, muda apenas de bolso. Em imóveis com avaliação matricial antiga, essa diferença pode ascender a várias dezenas de milhares de euros.

Um relatório que
resiste a escrutínio

Os relatórios são elaborados por Perito Avaliador de Imóveis com registo ativo na Comissão do Mercado de Valores Mobiliários, em conformidade com as European Valuation Standards na edição de 2025 e com o Regulamento da CMVM n.º 2/2015, ao abrigo da Lei n.º 153/2015, de 14 de setembro.

Cada relatório identifica a amostra de comparáveis utilizada, explicita os critérios de homogeneização aplicados e declara os pressupostos e limitações considerados. É essa fundamentação que permite ao documento ser oponível a todos os interessados e aceite por cartórios notariais, conservatórias, tribunais e instituições de crédito.

Avance com a partilha

Envie a caderneta predial e indique a finalidade da avaliação. Recebe a proposta no próprio dia.